En una edificio, unos vecinos construyeron sin permiso un ático hace ya 10 años, o dicho de otra forma, ampliaron en altura un segundo piso sin el permiso de la Comunidad y sin los permisos administrativos del Ayuntamiento.

Entorno a esta noticia, surgen algunas dudas como: ¿Tiene la Comunidad derecho de vuelo?, ¿han prescrito las acciones civiles y administrativas por esta edificación?, ¿puede ejercerlas cualquier copropietario por su cuenta o debe ser un acuerdo de la Comunidad?

Empezamos aclarando de que el vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que, se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico y de inscripción en el registro de la propiedad, conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario.

En dicha inscripción se hará constar las cuotas que deban de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos comunes o las normas para su establecimiento y las normas de régimen de Comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

En los supuestos en que no exista la reserva del derecho de vuelo o sobre edificación, este corresponde a todos los condueños del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio aéreo.

La construcción de tales nuevas plantas afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, ajustándose al procedimiento del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) según el cual la construcción de nuevas plantas… afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios reunidos en la Junta.

Por lo tanto, si como en el caso de la pregunta, la edificación de la nueva planta se hizo sin el consentimiento de la Comunidad de propietarios, se podrá reclamar a los comuneros que hicieron las obras sin autorización, ya que el plazo más restrictivo para ejercitar la acción correspondiente es el de 15 años, aunque incluso podría entenderse aplicable el plazo de 30 años. En todo caso, en uno y otro supuesto, la acción no habría prescrito.

Con respecto a la falta de autorización administrativa, la misma prescribe a los cuatro años, por lo que en vía administrativa dicha falta de autorización administrativa habría prescrito.